Page 5 - Facit-september-2016-RGD
P. 5

Der er praksis for, at der i de tre første ejerår højst kan     Kapitalafkastet kan højst udgøre det største beløb af:
fratrækkes istandsættelsesudgifter svarende til 25 procent
af den årlige lejeindtægt for udlejede ejerlejligheder og 35    • Overskud af virksomhed eller
procent for udlejede en- og tofamilieshuse.                     • Negativ egen kapitalindkomst.

Når over- eller underskuddet skal selvangives, kan man          Der skal kun beregnes kapitalafkast for den periode, der er
vælge mellem beskatning efter de almindelige skatteregler       lejet ud.
for personer, virksomhedsskatteordningen eller kapital-
afkastordningen.                                                Beskatning ved salg

Skat efter de almindelige skatteregler                          Som udgangspunkt bliver man beskattet af fortjeneste ved
                                                                salget. Der er dog en undtagelse i Ejendomsavancebeskat-
Fordelen ved de almindelige skatteregler er, at de er meget     ningsloven § 8 (også kaldet parcelhusreglen), som betyder,
nemme at administrere, men rent skattemæssigt kan det           at fortjenesten ikke bliver beskattet, hvis ejer har boet i boli-
sjældent betale sig.                                            gen i løbet af ejertiden.

Virksomhedsordningen                                            En anden mulighed er at sælge lejligheden til barnet, som,         Side 5
                                                                efter at have boet der som ejer, kan sælge lejligheden uden
Virksomhedsordningen medfører den fordel, at renteudgif-        at blive beskattet af fortjenesten. Når man som forælder
terne kan fratrækkes direkte i overskuddet, så der opnås        sælger til sit eget barn, kan man som hovedregel sælge til
fradrag i beregningsgrundlaget for AM-bidrag og eventuel        mellem 85 og 115 % af den offentlige ejendomsvurdering.
topskat.
                                                                Udlejede boliger vurderes lavere end frie (ikke udlejede)
Ulempen er, at der er mange administrative krav forbundet       boliger. Er boligen vurderet som udlejet, kan man som ud-
med ordningen. Derfor kan det være en god ide at bruge en       gangspunkt ikke sælge til 85 % af den offentlige vurdering.
revisor. (Der er fradrag for revisorudgiften).
                                                                Hvis man har anvendt virksomhedsordningen, og ophører
Regnskabet skal desuden opfylde de krav, der er opstillet       udlejningen inden salget af boligen, beskattes fortjenesten
i bogføringsloven og i den såkaldte mindstekravsbekendt-        ved salget af boligen som kapitalindkomst.
gørelse. Indtægter og udgifter ved udlejningen skal holdes
fuldstændig adskilt fra privatøkonomien. En praktisk løsning    Hvis man vælger at være under virksomhedsordningen, når
herpå er at oprette en speciel bankkonto/kassekredit til        boligen sælges, indgår fortjenesten i virksomhedens resul-
formålet.                                                       tat og beskattes som personlig indkomst (og med arbejds-
                                                                markedsbidrag).

Hvis udlejningen giver overskud, kan man vælge at spare
en del af virksomhedens overskud op. Opsparet overskud
acontobeskattes med 22 %. Det er en betingelse for opspa-
ringen, at overskuddet (altså likviditeten) bliver i virksom-
heden.

Når eller hvis der i de efterfølgende år opstår et underskud,
eller hvis der på virksomhedens konto hæves mere end
årets overskud, skal man betale skat af det tidligere opspa-
rede overskud, og man får godtgjort den allerede betalte
skat.

Kapitalafkastordningen

Kapitalafkastordningen kan være et godt alternativ til virk-
somhedsordningen, idet ordningen er nemmere at admini-
strere.

Der beregnes et kapitalafkast, som beskattes som kapital-
indkomst i stedet for personlig indkomst. Det er til en lavere
sats, og der skal ikke betales AM-bidrag af kapitalafkastet.

Kapitalafkastet er boligens kontante købesum ganget med
kapitalafkastsatsen. Satsen er pt. 1 %.
   1   2   3   4   5   6   7   8   9   10